Ուկրաինայի տարածքում Ռուսաստանի նախաձեռնած պատերազմով պայմանավորված՝ վերջին օրերին Հայաստան են եկել Ռուսաստանի, Բելառուսի և Ուկրաինայի տասնյակ հազարավոր քաղաքացիներ, ինչը նկատելիորեն ազդել է հայաստանյան անշարժ գույքի վարձակալության շուկայի և մասնավորապես՝ գների վրա։
Թեև շատ դեպքերում բնակիչները բողոքում են, որ վարձատուները ստիպում են լքել բնակարանները՝ դրանք ավելի բարձր գնով ներգաղթյալներին տալու համար, առանց վարձակալության պայմանագրի վարձված տների համար օրենսդրական կարգավորումներ Հայաստանում չկան։ Չի կարգավորվում նաև վարձակալության գների հարցը։
Ինչ է կատարվում շուկայում
Երևանի անշարժ գույքի վարձակալության շուկայում փոփոխությունները սկսվեցին հիմնականում ռուսաստանցիների մեծ ներհոսքից հետո։ Պահանջարկի ավելացման և այն բանի պատճառով, որ ներգաղթյալները պատրաստ են վճարել ավելին, քան վճարում է Երևանում միջին վիճակագրական հայաստանցին, սեփականատերերը և անշարժ գույքի գործակալները սկսեցին զգալիորեն բարձրացնել վարձավճարները, իսկ որոշ դեպքերում՝ պահանջել արդի վարձակալից լքել բնակարանը։
Այս օրերին Երևանում տան վարձերի գները որոշ դեպքերում բարձրացել են շուրջ երկու անգամ։
Առցանց list.am հարթակում վարձակալության տրվող բնակարանների մասին հրապարակումները ակտիվորեն թարմացվում են մարտի սկզբից՝ վարձերի միջին արժեքը երկու սենյականոց բնակարանների համար հասցնելով ֏300-400 հազարի։
Երևանի կենտրոնի մի քանի փողոցների էլիտար համարվող բնակարանների վարձակալության գները հասնում են մինչ այս աներևակայելի թվերի՝ մինչև $4500-5000՝ մեկ ամսվա համար։
Ըստ Կադաստրի պետական կոմիտեի վերլուծության՝ 2022 թվականի հունվարին Հայաստանում կնքվել է անշարժ գույքի վարձակալության 557 պայմանագիր, որից 369-ը՝ Երևանում։ Այդ թվում պայմանագրով վարձակալության է հանձնվել 54 բնակարան և 20 անհատական բնակելի տուն՝ ընդհանուր ցուցանիշի 17․2 և 6,8%-ը, համապատասխանաբար։
Ամբողջ 2021 թվականի ընթացքում կնքվել է անշարժ գույքի վարձակալության շուրջ 11,400 պայմանագիր։ 2020-ին՝ մոտ 11,000։ Այս թվերը, սակայն, ներառում են բոլոր տեսակի գույքի վարձակալությունները, իսկ բնակարանների կամ տների վարձակալությունը, ըստ տարբեր ամիսների, տատանվում է միջինում ընդհանուրի 10-30 տոկոսի միջև։
Կարևոր է հաշվի առնել, որ այս թվերը ամբողջական չեն և հեռու են իրական պատկերն արտահայտելուց, քանի որ վարձակալ-վարձատու հարաբերությունները Հայաստանում մեծ մասամբ կարգավորվում են առանց պայմանագրի՝ վարձատուին (տանտիրոջը) ազատելով հարկ վճարելու պարտավորությունից, իսկ վարձակալին, տարբեր իրավիճակներում, կանգնեցնելով խնդիրների առաջ։
Ինչպես է կարգավորվում ոլորտը
Օրենքով նախատեսված դեպքերում բնակելի տարածության վարձակալության դեպքում կնքվում է գրավոր պայմանագիր, որը փոխադարձ իրավունքներ ու պարտավորություններ է առաջացնում կողմերի համար, ինչպես նաև՝ հարկային պարտավորություններ պետության նկատմամբ։
Գրավոր պայմանագիր չկնքելու հիմնական պատճառներից մեկն այն է, որ նոտարով հաստատված պայմանագրի դեպքում վարձատուն պարտավոր է վճարել վարձակալության գնի 10%-ի չափով եկամտային հարկ։ Նոտարով չհաստատելու դեպքում պայմանագիրը իրավական ուժ չի ունենում։
Բնակելի տարածության վարձակալության վճարի չափը և դրա փոփոխությունները սահմանվում են կողմերի համաձայնությամբ։ Վարձատուն կարող է պահանջել լուծել պայմանագիրը, եթե վարձակալը չի վճարել վարձը «ժամկետի ավարտից հետո ավելի քան երկու անգամ կամ եթե վարձակալը քանդել կամ փչացրել է բնակարանը։ Միաժամանակ, եթե վարձատուն ցանկանում է լուծարել պայմանագիրը, պետք է 3 ամիս առաջ գրավոր տեղեկացնի դրա մասին։
Վարձավճարները կարող են բարձրացվել առանց սահմանափակումների՝ պայմանագրի թանկացման կամ կողմերի համաձայնության դեպքում։
Պայմանագիր չունեցող անձանց պաշտպանելու որևէ լծակ պետությունը չունի։
Միայն այն դեպքում, եթե մեկ տարի կամ ավելի երկար ժամանակով վարձակալության տրված բնակարանի վարձակալը բողոք-հայց և ապացույցներ ներկայացնի առանց պայմանագրի վարձակալության փաստի մասին, Պետական եկամուտների կոմիտեն իրավասու է միջոցներ ձեռնարկել և պահանջել թաքցված պետական վճարները։
Տարբեր երկրներում վարձակալների իրավունքները պաշտպանելուն միտված իրավական կարգավորումներ են գործում, որոնք որոշակի առանձնահատկություններ ունեն։
Ռուսաստան
Ռուսաստանում, օրինակ, պայմանագրի առկայության դեպքում օրենքը թույլ է տալիս բնակարանի վարձավճարի ավելացում տարեկան միայն մեկ անգամ՝ պայմանավորված գնաճով կամ կնքված պայմանագրով սահմանված այլ դեպքերով՝ պայմանների բարելավում և այլն։ Եթե պայմանագրում առկա չէ հատուկ կետ վարձավճարի փոփոխման պայմանների մասին, ապա վարձակալության պայմանագրի կնքման մեկ տարին լրանալուց հետո վարձատուն կարող է միակողմանի որոշում կայացնել վարձավճարը բարձրացնելու մասին։
Առանց պայմանագրի վարձակալության դեպքում վարձակալը որևէ կերպ պաշտպանված չէ նաև այստեղ։
Վրաստան
Ըստ Վրաստանում գործող օրենսդրության՝ անկախ պայմանագրի առկայության փաստից, վարձատուն իրավունք չունի տունն անմիջապես ազատելու պահանջ ներկայացնել․ վարձակալը կարող է շարունակել զբաղեցնել բնակարանը մինչև երեք ամիս, հակառակ դեպքում՝ բողոքել դատական կարգով։ Չնայած կարգավորումներին՝ վերջին օրերին Թբիլիսիում ևս շատ են տեղեկություններն այն մասին, որ բնակիչները ստիպված են եղել լքել բնակարանը վարձակալի պահանջով կամ չափից շատ բարձրացված վարձի պատճառով։
Վրաստանում ևս վարձերի չափը կարգավորող մեխանիզմներ չկան։
Միացյալ Նահանգներ
ԱՄՆ-ում օրենքը տարբերվում է ըստ նահանգների։ Հիմնականում ընդհանուր է այն կարգավորումը, որ անկախ նրանից՝ վարձակալության կարճաժամկետ պայմանագիր է առկա, թե բանավոր համաձայնություն, վարձատուն պարտավոր է առնվազն մեկ ամիս առաջ տեղեկացնել վարձավճարի սպասվող փոփոխության մասին։ Երկարաժամկետ պայմանագրի առկայության դեպքում վարձավճարը կարող է փոխվել միայն պայմանագրի ժամկետի ավարտի և թարմացման դեպքում։
Օրեգոն նահանգում պայմանագրի առկայության դեպքում վարձավճարը կարող է ամեն տարի բարձրացվել առավելագույնը 7%-ով՝ գումարած գնաճը։ Նյու Յորքում կարգավորումները տարբեր են՝ բարդ վարձակալության համակարգի պատճառով․ վճարը տարբեր է՝ տարբեր տեսակի բնակարանների վարձակալության դեպքում։
Վաշինգտոնում վարձակալը կարող է բարձրացնել վարձը որքան ցանկանա, եթե պահպանի պատշաճ ծանուցման 30-օրյա ժամկետը։ Սիեթլում 10%-ից ավելի բարձրացնելու դեպքում վարձատուն պարտավոր է ծանուցել առնվազն 60 օր առաջ։ Կալիֆոռնիայի այն քաղաքներում, որոնք հավելյալ օրենքներ չեն ընդունել վարձակալության վերաբերյալ, վարձատուն կարող է վարձը թանկացնել մինչև 5 տոկոսով՝ դրան գումարելով տարեկան սղաճը։
Մեծ Բրիտանիա
Չնայած, որ Մեծ Բրիտանիայում առանց գրավոր համաձայնագրի՝ բանավոր պայմանավորվածությամբ վարձակալությունները փոքրամասնություն են կազմում շուկայում, բրիտանական օրենքը պաշտպանում է վարձակալին, եթե վերջինս ապացուցի, որ իսկապես վարձակալական հիմունքներով ապրում է տվյալ բնակարանում։ Վարձատուն չի կարող վտարել տնից կամ վարձն ավելացնել ցանկացած պահի․ վարձակալը կարող է բողոքարկել գործը դատական կարգով։
