«Մեդիալաբի» հարցերին պատասխանում է տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանը
– Պարո՛ն Պարսյան, մայրաքաղաք Երևանում աննախադեպ շինաշխատանքներ են ընթանում՝ բազմահարկ շենքերի տեսքով։ Կա՞ արդյոք նման պահանջարկ, ու ի՞նչ արդյունք կամ հետևանք է ունենալու նման ծավալով բնակարանաշինությունը անշարժ գույքի շուկայում։
– Վերջին տարիների ընթացքում աշխուժացավ անշարժ գույքի շուկան, հատկապես Երևան քաղաքում, ներկայումս ավելի քան 340 շինհրապարակ կա Երևանում, ոչ թե շենք, այլ շինհրապարակ, այսինքն՝ Երևանի քաղաքապետարանն աջ ու ձախ շինթույլտվություններ է տվել՝ հաշվի չառնելով Երևանի տրանսպորտային, կոմունալ զարգացման հնարավորությունները։
Այս բուռն քաղաքաշինությունը հանգեցրեց նրան, որ կոմունալ տնտեսությունն այսօր կանգնած է ճգնաժամի առաջ, մասնավորապես՝ գազամատակարարման, էլեկտրամատակարարման, կոմունալ՝ կոյուղու, ջրի, խնդիրները բավականին լուրջ են հիմա։
Գազի, էլեկտրականության դեպքում, կարծես թե, լուծումները կան, փորձում են հզորություններն ավելացնել Երևան քաղաքում, անշուշտ դա արտահայտվում է լրացուցիչ վճարներով, օրինակ՝ դրա արդյունքում էլեկտրաէներգիայի մատակարարման գումարը հասել է 300 հազար դրամի, նոր բաժանորդների համար՝ 500 հազար է դարձել: Գազի դեպքում ևս կտրուկ ավելանալու է, իսկ արդեն ջրի ու կոյուղու հետ կապված բավական լուրջ խնդիրներ կան։
Ներկայումս բավականին շենքեր կան կառուցված, բայց այս պահին կոյուղին միացված չէ, որովհետև չկա կոյուղու համապատասխան հզորություն։ Նման տեխնիկական խնդիրներ շատ կան։
Մյուս խնդիրը տրանսպորտի մասով է․ այդքան շենք կառուցելով՝ Երևանի բնակչության թիվը կտրուկ ավելանալու է, ինչը նպաստելու է տրանսպորտային համակարգի կոլապսին։ Քաղաքապետարանը տրանսպորտի բարեփոխումը չի կարողանում ժամանակին կատարել, նրանց խոստումներն ուղղակի օդի մեջ են մնացել։
Անշարժ գույքի զարգացումը հիմնականում պայմանավորված էր նրանով, որ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրն էր գործում, ու մարդիկ կարող էին անտոկոս բնակարանը վերցնել, ու ոմանք այդ բնակարանը վերցնում էին վարձով տալու նպատակով:
Դրան զուգահեռ՝ բանկերը վերջին տարիներին կտրուկ թուլացրել են վարկերի նկատմամբ պահանջները: Եթե, օրինակ՝ նախկինում հիփոթեքային վարկով բնակարան ձեռք բերելու համար պետք էր սկզբում 30 տոկոս վճարել, հետո դարձրին՝ 20, հիմա նույնիսկ 0 տոկոսով կարող են բնակարան վերցնել։
Սրան գումարած վարկունակության հետ կապված որոշակի վերանայումներ են արվել, ու ավելի մեծ թվով մարդիկ կարող են վարկ վերցնել։ Սա հանգեցրեց նրան, որ մեր հիփոթեքային վարկի պորտֆելը ամեն տարի մոտավորապես 30 տոկոսով աճ գրանցեց, 2023-ին էլ ունենք 20-25 տոկոս աճ։
Մի կողմից ունենք աճ հիփոթեքի շուկայում, մյուս կողմից՝ շատ ակտիվ բնակարանաշինություն, բայց այս ամենը հիմնված է սպեկուլյատիվ գնաճի վրա, որն արձանագրվում է անշարժ գույքի շուկայում, դրանք իրական գներ չեն: Նույնիսկ ԿԲ-ն հայտարարեց, որ 25 տոկոսով սպեկուլյացիա է, բայց նույն Կենտրոնական բանկը չի զսպում այն բանկերին, որոնք նմանատիպ բնակարանների ֆինանսավորումը, վարկավորումն են անում:
Բանկը գիտի, որ, դիցուք, 1 քառակուսի մետրի արժեքը 1000 դոլար է, բայց ֆինանսավորում է 2000 դոլար, ու բանկային համակարգը այս ամբողջ ռիսկերի մի մասն իր վրա է վերցնում: Եթե մենք ունենանք անշարժ գույքի գների կտրուկ անկում, ինչը խիստ հավանական է, պայմանավորված շուկայում վերջին ամիսների լճացմամբ, ապա բանկերը բավականին լուրջ խնդիր են ունենալու, որովհետև նրանք ֆինանսավորում են և՛ շինարարին, և՛ հիփոթեքային վարկ վերցնող ֆիզիկական անձանց: Իսկ երբ շուկայում բնակարանի գինը կտրուկ նվազի, ենթադրենք՝ 100 հազար դոլարանոց բնակարանը դառնա 50 հազար դոլար, մարդիկ իրենց վարկերը չեն վճարի, կհրաժարվեն այդ բնակարանից, որովհետև այդ բնակարանի շուկայական գինն այդքան չէ։
Խնդրի առաջ ենք կանգնել. Կառավարությունը որոշել է 2025 թվականից դադարեցնել Երևանում եկամտային հարկի վերադարձը, որը լուրջ ճգնաժամ կառաջացնի, պահանջարկի կտրուկ նվազում կլինի: 2027-ի հունվարից այն արդեն չի կիրառվի երևանամերձ մարզերում (Արագածոտն, Արարատ, Արմավիր, Կոտայք), իսկ 2029-ի հունվարից՝ մյուս մարզերում։ Այսինքն՝ եթե այս տարվա ընթացքում բնակարանների կտրուկ վաճառք չեղավ, ինչը քիչ հավանական է, ապա 2025-ին մենք բավականին մեծ անկում ենք ունենալու՝ պայմանավորված շուկայի լճացմամբ։
– Իսկ ինչո՞ւ է պետությունը թույլ տալիս այդ ուռճացված գները շուկայում։
– Բոլորը շահում են՝ և՛ բանկերը, և՛ պետությունը, բոլորը վճարում են, պետությունը շատ հարկ է վերցնում, շատ տոկոս են վճարում, այդքան բան։
– Պարո՛ն Պարսյան, ստացվում է, որ այս նորակառույցների պահանջարկը՝ որպես այդպիսին երկրում չկա՞։
– Շուկայում երբ այս կամ ապրանքի գինն աճում է, մարդիկ սկսում են մտնել այդ ապրանքի շուկա, դրանից արտադրել: Հիմա տեսել են, որ շուկայում անշարժ գույքի գինն աճել է, բոլորը որոշել են անշարժ գույք կառուցել, բայց այդքան պահանջարկ չկա։
– Կառավարությունը, փաստորեն, հեռանկարային հաշվարկներ չի՞ արել, այս պահին դա ձեռնտու է՝ թո՞ւյլ են տալիս կառուցումը։
– Այո՛, այս պահին իրենց տնտեսական աճ է պետք, շինարարությունը 15 տոկոս աճ է գրանցել, ՀՆԱ-ի մեծ տեսակարար կշիռ ունի, երեք տարի հետո կարող է անկում գրանցել, բայց այսօր դա իրենց համար էական չէ։ Բայց միանշանակ է, որ այս ամենի ապագայի վնասներն ավելի շատ են լինելու, քան այս պահի օգուտները:
Մենք կարող ենք ունենալ 2009 թվականի օրինակը, երբ երկնիշ տնտեսական աճից հետո մեկ տարվա մեջ 14 տոկոս կտրուկ անկում ունեցանք, հետո ստիպված եղանք 2-3 տարի պետական պարտքը 2-3 միլիարդ դոլարով ավելացնել, որ կարողանանք տնտեսությունը բերել հին վիճակին։ Հիմա էլ ստիպված ենք լինելու լրացուցիչ պետական պարտք վերցնել:
Քրիստինե Աղաբեկյան
MediaLab.am
