«Մեդիալաբի» հարցերին պատասխանում է իրավաբան Ռոբերտ Հայրապետյանը
– Պարո՛ն Հայրապետյան, ՌԴ քաղաքացիների աննախադեպ հոսքը Հայաստան պատճառ է դարձել, որ վարձով տրվող բնակարանների գները կտրուկ բարձրանան, և, բացի այդ՝ բնակարանների սեփականատերերը իրենց վարձակալներից պահանջում են կա՛մ ավելի շատ վճարել, կա՛մ լքել բնակարանը, որպեսզի այն ավելի բարձր գնով տրամադրեն ռուսներին: Տեղի ունեցողը օրինակա՞ն գործընթաց է:
– Քանի որ վարձով տրվող բնակարանների պայմանագրերը մեր երկրում ընդհանրապես նոտարական վավերացմամբ չեն կնքվում, թեպետ, ըստ էության, դա ամենաապահով միջոցն է, դրանք հիմնականում կնքում են գործակալությունների միջոցով, որտեղ ֆիքսում են ինչ-որ ժամկետ, օրինակ՝ 6 ամիս, երբ պայմանագրի ժամկետը լրանում է, որպեսզի պայմանագրի ժամկետը չերկարացնեն, հավելյալ 50%-ները մեկ ամսվա վարձավճարի չափով չվճարեն գործակալությանը, այդ պայմանագիրը, այսպես ասած, լռությամբ շարունակվում է:
Քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանվում է, որ եթե պայմանագրի ժամկետն ավարտվել է, բայց վարձակալը շարունակում է այդ գույքը նույն կերպ տիրապետել և օգտագործել, այսինքն՝ կոմունալներ վճարել, այնտեղ բնակվել ու այլն, պայմանագիրն ավտոմատ կերպով, նույն պայմաններով համարվում է վերակնքված:
Այն դեպքում, երբ պայմանագիրը անորոշ ժամկետով համարվում է վերակնքված, բայց վարձատուն ուզում է միակողմանի դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը, Քաղաքացիական օրենսգրքով նա ունի ուղիղ պարտավորություն առնվազն 3 ամիս առաջ տեղեկացնել վարձակալին, որ վերջինս բնակարանն ազատի:
Դեպքեր էլ կան, երբ վարձատուն ասում է՝ կա՛մ բնակվարձը բարձրացնում եմ, կա՛մ արագ ազատիր այն, որովհետև այլ մարդու եմ տալիս բնակարանը: Այս դեպքում վարձակալության գինը համարվում է անշարժ գույքի վարձակալության էական պայման, ու այդ էական պայմանը չի կարող փոփոխվել մի կողմի համաձայնությամբ կամ որոշմամբ:
Վարձատուն առավելագույն դեպքում կարող է առաջարկել վարձակալին, որ ցանկանում է փոփոխել բնակվարձի չափը, իսկ վարձակալն իրավունք ունի այդ փոփոխությանը չհամաձայնել: Ի վերջո, Քաղաքացիական օրենսգիրքը հստակ հիմքեր է սահմանում՝ որ դեպքում դու կարող ես պահանջել վարձակալից ժամկետից շուտ վարձակալության պայմանագրի լուծում և բնակարանի ազատում, և եթե չկա այդ հիմքերից որևէ մեկը, քո պահանջն անօրինական է:
Այդ վարձատուները մեծ մասամբ վաշխառուներ են, որոնք այդ մարդկանցից ահռելի գումար են վերցնում, եկամուտ են ստանում ու պետությանը դրա համար համապատասխան հարկ չեն վճարում:
– Այսինքն՝ նրանք հարկային դաշտում չկա՞ն:
– Չէ՛, ես չեմ տեսել մի վարձատուի, որն այդ գործընթացի արդյունքում պետությանը հարկ վճարի: Հակառակը, երբ խնդրում ես, որ պայմանագիրն օրինական կարգով վավերացվի, մարդիկ ասում են, որ դրա դիմաց հարկեր են գոյանալու, դրանք պետք է վճարեն և այլն, և այլն:
150000 դրամ վարձակալության դեպքում 10000 դրամ հարկը, որ պետք է վճարի պետությանը, անգամ այդ գումարի համար են ամեն ինչ անում, որ գործարքն օրինական ճանապարհով չգնա:
Եթե վարձակալները պայմանագիրը ուղիղ կերպով, ժողովրդի լեզվով ասած, դեմ տան վարձատուին ու ասեն՝ դուրս չեմ գալիս, որովհետև էս-էս պայմաններն են, այս պարագայում հնարավոր է, որ վարձատուն ոստիկանություն դիմի, ասի՝ եկեք այս մարդկանց վտարեք իմ տնից, բայց ոստիկանության գործողություններն էլ չեն կարող իրականացվել, որովհետև գոյություն ունի այդ պայմանագիրը, որի հիման վրա, թեպետ ժամկետը լրացել է, բայց այն լռությամբ շարունակվում է:
Եվ, ի վերջո, Քաղաքացիական օրենսգիրքը պայմանագիրը վաղաժամկետ դադարեցնելու դիմաց օգտագործում է «դատական կարգով» տերմինը, եթե վարձատուն գտնում է, որ պայմանագիրը պետք է վաղաժամ դադարեցնի, որովհետև վարձակալը պայմանները չի կատարել, ապա պետք է հայց ներկայացնի դատարան:
– Պարո՛ն Հայրապետյան, բայց հայտնի է, որ մեծ մասը բնակարան վարձելիս պայմանագիր չի կնքում սեփականատիրոջ հետ, համաձայնությունները միայն բանավոր կերպով են ձեռք բերվում: Այս պարագայում ինչպե՞ս պետք է վարվի վարձակալը:
– Եթե վարձակալը մեկ տարի անընդմեջ այդ բնակարանը տիրապետել և օգտագործել է, դա ենթադրում է, որ վարձակալը պարտադիր վճարումներ է կատարել, օրինակ՝ կոմունալ վարձերի տեսքով, որի վարձավճարների կտրոնները այդ անձի մոտ պահպանվում են:
Դրանք հավելյալ ապացույց են, եթե չկա պայմանագիր, բայց կան այդ կոմունալ վարձերի վճարման կտրոնները, նշանակում է, բնակարանի տերը այդքան ժամանակ լռելյայն համաձայնել է, որ այդ բնակարանն օգտագործվի այդ անձի կողմից, և եթե ինքը գտնում է, որ վարձակալն անօրինական կերպով է դա այդքան ժամանակ արել, ապա դատարանում թող գա ու պարզաբանի, թե ինչո՛ւ, օրինակ՝ մեկ տարվա կտրվածքով ինքը չի առարկել տվյալ անձի այնտեղ գտնվելուն:
Սրանք իրականում ուշադրության չարժանացող թղթեր են, բայց այսօրվա օրհասական իրավիճակում կարող են օգնել վարձակալին, որ ինքն ապացուցի այդ բնակարանի վարձակալ լինելու փաստը և արդեն դատական կարգով կարողանա հարցը լուծել:
– Այսինքն՝ կոմունալների վճարումը հաստատող կտրոններով անձը կարո՞ղ է դատարան դիմել և որոշակի արդյունք ակնկալել, եթե նույնիսկ չկա համապատասխան պայմանագիրը:
– Այո՛, նա կարող է ապացուցել, որ այդքան ժամանակ բարեխիղճ կերպով տիրապետել ու օգտագործել է այդ անշարժ գույքը և որևէ առարկություն սեփականատիրոջից չի ստացել: Ասեմ ավելին, որ այս դեպքում դատարանում վտանգի տակ է հայտնվում այդ վարձատուն, որովհետև չեմ բացառում, որ այդ հանգամանքների պարզման հիմքով, օրինակ՝ քրեական գործի հարուցման անհրաժեշտություն առաջանա, պայմանական եմ ասում՝ ապօրինի ձեռնարկատիրության հոդվածով:
Այսինքն՝ այդ մարդը, ըստ էության, իրականացնում է ձեռնարկատիրություն, ստանում է շահույթ և այդ հիմքով պետությունից թաքցնում է այդ փաստը ու չարամտորեն հրաժարվում է հարկեր վճարելուց: Այսինքն՝ այն զոռբայությունը, որ հիմա սեփականատերերը կիրառում են վարձակալների նկատմամբ, իրականում, եթե հարցը տեղափոխվի իրավական դաշտ, աշխատելու է միայն ու միայն ի վնաս իրենց:
– Նմանօրինակ դեպքերից խուսափելու համար պետական մակարդակով ի՞նչ քայլերի անհրաժեշտություն կա, որոնք չեն արվել ու արվում:
– Եթե նորմալ պետության ու իշխանության մասին խոսենք, ապա պետք է ասեմ, որ Պետական եկամուտների կոմիտեն ունի համապատասխան քննչական վարչություն, և ընդամենը վայրկյանների հարց է, որ ՊԵԿ-ի նախագահը հանձնարարական տա համապատասխան վարչությանը՝ ուսումնասիրել այս իրավիճակը և հասկանալ, թե ինչո՛ւ են այդ սեփականատերերը խուսափում հարկային պարտավորությունները կատարելուց, կամ ի՛նչ հիմքով են ընդհանրապես այդ վարձակալության պայմանագրերը կնքված:
Հավատացեք, որ բավական է երկու բնակարանի սեփականատեր հարցաքննության հրավիրվի ՊԵԿ քննչական կոմիտե, միանգամից այս վայնասունը կդադարեցվի:
Բարեխիղճ վարձակալները, որոնք կատարել են իրենց պարտականությունները, բայց հիմա նրանց վտարում են, թող տեր կանգնեն իրենց իրավունքներին, որովհետև եթե իրենք գնան ու հարկերից խուսափելու մասով հայտարարություն տան հանցագործության մասին, դա գործ տալ չի լինի, ընդհակառակը՝ սեփական իրավունքների պաշտպանություն է:
– Այսինքն՝ նման իրավիճակում հայտնված մարդիկ եթե դիմեն դատարան՝ կկարողանա՞ն խնդիրը լուծել:
– Այո՛, թող պայմանագրերը ներկայացնեն, եթե չունեն էլ՝ թող այդ կոմունալ վճարումների կտրոնները ներկայացնեն, ասեն, որ չեն ուզում վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամ դադարեցնեն, թող բնակարանի սեփականատերը գա ու փորձի ապացուցել, թե ինչո՛ւ պետք է այդ պայմանագիրը վաղաժամկետ դադարեցվի, ու պատասխանի իր համար անհարմար մյուս հարցերին:
– Պարո՛ն Հայրապետյան, կարծում եք, որ ՌԴ քաղաքացիների հետ սեփականատերերը պայմանագիր կնքո՞ւմ են:
– Չէ՛, ես մի քանի դեպքի ականատես եմ եղել, որ ազգությամբ ռուսների հետ, բնականաբար, այդ պայմանագիրը չեն կնքում, որովհետև նախ՝ ռուսներն են հրաժարվում այդ պայմանագրերը կնքելուց, և բնակարանի սեփականատերերն էլ այժմ բացառապես առաջնորդվում են սեփական ագահությունը հագեցնելով: Նրանց այդ պայմանագիրը չի էլ հետաքրքրում, որովհետև նրանց պետք է, օրինակ՝ մի բնակարանի համար ամսական ստանալ 2000 դոլար, եթե անգամ դա մեկ ամիս է լինելու:
Ռուսներն էլ շատ լավ գիտակցում են, որ իրենց այդ պայմանագիրը ձեռնտու չէ, որովհետև իրենք Հայաստանում մնալու են առնվազն մեկ-երկու շաբաթ, որովհետև իրենք ասում են, կոնկրետ դեպք եմ ասում, որ ցանկալի է վատ ինտերնետով գտնվել Բաթումում, բայց ապրել նորմալ պայմաններում, որտեղ բնակարանները ադեկվատ գների են, և սննդի համար ևս հնարավոր է ադեկվատ գին վճարել:
Այսինքն՝ ՌԴ քաղաքացիներն ուղղակի ժամանակավոր կացարան են փնտրում մեկ կամ երկու շաբաթ բնակվելու համար, ու երբ ռուս վարձակալը երկու շաբաթ հետո զանգահարի ասի, որ պայմանավորվել էինք մեկ ամսվա համար 2000 դոլար, խնդրեմ ձեր 1000 դոլարը, ես գնացի, այդ տանտերը ոչինչ չի կարողանա անել, ուղղակի մնալու է կոտրած տաշտակի առաջ:
Քրիստինե Աղաբեկյան
MediaLab.am
